Главная | Ипотека как инструмент финансирования

Ипотека как инструмент финансирования


Германия Крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в Европе является рынок Германии. Во многих отношениях он служит эталоном и образцом для подражания.

Однако нельзя сказать, что германская система является чисто национальной, скорее, она образует ядро европейской континентальной системы. Современные пфандбрифы - облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам общественного сектора федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам. Если использовать уже устоявшуюся в России терминологию, это разновидность корпоративных облигаций, а конкретно - банковских облигаций.

Обеспечением пфандбрифов служат либо первая закладная на недвижимость, ипотечные пфандбрифы или кредиты государственным органам - публичные пфандбрифы, ранее известные как Kom-munalobligationen.

Пример готовой дипломной работы по предмету: Менеджмент

Ныне рынок пфандбрифов - крупнейший сегмент рынка облигаций Германии, превосходящий даже рынок облигаций федерального правительства. Задолженность по пфандбрифам достигла в марте г.

Удивительно, но факт! Городская администрация постоянно разрабатывает программы развития ипотечного кредитования в регионе и всячески способствует привлечению средств в данный процесс.

В обращении находятся около 17 тыс. В середине г. Этот термин относится к выпускам на сумму не менее 0,5 млрд евро. К марту г. Большая часть облигаций может быть свободно конвертирована из предъявительских в именные и обратно. Большая часть пфандбрифов имеет фиксированную ставку с выплатой процентного дохода раз в год. Облигации выпускаются на срок от 1 до 10 лет.

Наиболее распространены сроки - 3, 5 и 10 лет. Погашение обычно производится в конце срока разовым платежом, хотя изредка встречаются и отзывные выпуски. Досрочное погашение не предусматривается в отличие, как мы видели, от американских и английских MBS. Пфандбрифы обычно имеют немного более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями.

В среднем за период гг.

Удивительно, но факт! Все более отчетливо вырисовываются контуры будущей системы обеспечения населения жильем.

Спрэд по джамбо-пфандбрифам, как правило, меньше в связи с их более высокой ликвидностью. Пфандбрифы в Германии могут выпускать 45 финансовых учреждений: Ипотечные банки могут заниматься только ипотечным кредитованием за исключением кредитования горнодобывающих предприятий или кредитованием государственного сектора. Смешанные ипотечные банки являются исключением. Частные ипотечные банки являются ведущей группой специализированных банков Германии. В кредитовании коммерческих объектов средняя величина кредита составляет 1,2 млн евро, в жилищном кредитовании - тыс.

Среди государственных учреждений наиболее важная группа - 12 Земельных банков Landesbanken и DGz-DekaBank - их вышестоящая организация. В настоящее время Земельные банки, в отличие от чисто ипотечных, являются универсальными банками. Общие активы этой группы в конце г. Ипотечные банки как и все банки находятся под контролем Федерального надзорного управления над банками - BAKred, которое следит за соблюдением закона о кредитных учреждениях и закона об ипотечных банках.

На рынке доминируют крупные национальные инвесторы: Эмиссия отличается в случае выпуска традиционных пфандбрифов и джамбо-пфандбрифов. Первые выпускаются напрямую инвесторами tap basis примерно так же, как выпускаются среднесрочные ноты medium-term notes на рынке еврооблигаций. Создаются два самостоятельных пула - закладных и кредитов государству. В случае банкротства ипотечного банка чего не было с момента принятия закона об ипотечных банках в г.

Такие пулы отделены от остальных активов банка.

Удивительно, но факт! Обычно применяется одна из трех схем взаимоотношений между участниками процесса ипотечного кредитования:

Создание отдельных пулов для выпуска конкретных облигаций, как это бывает в случае с MBS, не допускается. Величина пулов, как и их структура, постоянно меняется выдаются новые ссуды, старые погашаются и т. Тем не менее по закону банки обязаны постоянно поддерживать равенство между величиной активов пула и величиной пассивов в форме пфандбрифов.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

По закону проценты по пфандбрифам не должны превышать процентные выплаты по ссудам. Кроме того, должно соблюдаться соответствие между сроками ипотечных кредитов и сроками пфандбрифов насколько это возможно. Замена обеспечения строго контролируется.

Каждый ипотечный банк обязан иметь инструкции, касающиеся оценки. Таким образом, владельцы пфандбрифов полностью застрахованы от риска снижения цен на недвижимость. Раньше пфандбрифы не имели рейтинговой оценки.

Считалось, что инвестиционные качества их таковы, что получение рейтинга излишне. Лишь в последнее время германские банки начинают получать рейтинг пфандбрифов со все большим выходом со своим продуктом на зарубежные рынки. Вторичный рынок традиционно очень ограниченный. Банки-эмитенты выставляют котировки на фондовых биржах, но оборот минимальный. Ипотечные облигации признаются как специфические ценные бумаги на уровне ЕС. Статья 22 4 Инвестиционной директивы ЕС г.

В этой статье говорится, что такая облигация должна обязательно выпускаться кредитным учреждением, строго регулироваться государством и т. По своим инвестиционным качествам они приравнены к государственным ценным бумагам стран ЕС.

Тот же принцип действует в отношении компаний по ценным бумагам Capital Adequacy Directive. Пфандбрифы могут использоваться в ломбардном кредитовании центральным банком. Без каких-либо ограничений в пфандбрифы можно инвестировать средства, находящиеся в доверительном управлении трасте. Итак, если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские европейские , то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором а не специальной организацией и ипотечные ссуды остаются на балансе банка эмитента пфандбрифов, а не списываются с баланса первичного кредитора.

В США система отличается централизацией, когда на рынке ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, абсолютно доминирует одна организация - "Фанни Мэй". В Германии система децентрализована.

Удивительно, но факт! Ипотечные кредиты с участием — кредитор получает кроме платежей по кредиту определенную часть регулярного дохода или часть суммы от увеличения стоимости собственности, либо и то и другое.

Большое число ипотечных учреждений создает жесткую конкуренцию, что делает систему, по мнению сторонников германской модели, более эффективной. Особенностью ипотечного кредитования этих учреждений являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями закладными листами в случае земельных банков.

Причем кредитные общества по действовавшему в них принципу солидарной ответственности членов общества весьма напоминали немецкие Landschaften. Так, в процессе своей деятельности кредитное общество или земельный банк выступали в трех лицах: Заемщик продавал облигации на вторичном рынке, получая необходимые денежные средства, облигации могли быть отданы в залог Государственному банку.

Кредитная политика учреждений ипотечного кредитования была достаточно консервативной, что обеспечивало их устойчивость.

Сравним с аналогичной цифрой для пфандбрифов, приведенной выше. Объем эмиссии закладных листов дворянских земельных банков ограничивался величиной, кратной сумме уставного и резервного капиталов. Облигации некоторых дворянских земельных банков продавались за границей и имели номиналы в нескольких валютах.

Содержание

Таким образом, в данном случае схема организации рынка ипотечного кредита и его финансирования отличалась от современного германского или американского варианта.

Но во всех вариантах обращает на себя внимание наличие развитого вторичного рынка ипотечных кредитов в форме рынка пфандбрифов, ипотечных облигаций или MBS, обеспечивающего жизненность системы.

В дореволюционной России был накоплен богатый опыт, который может быть использован в настоящее время, когда в России делаются попытки создания системы ипотечного кредитования. С переходом России к рыночной модели экономики ипотечное кредитование начинает развиваться вновь.

Еще по теме Ипотечные кредиты:

Первым экспериментом по развитию системы кредитования в жилищном строительстве в России периода перехода к рыночной экономике можно считать выпуск жилищных сертификатов - особого вида облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартир ы при условии приобретения пакетов жилищных сертификатов, на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. В качестве эмитентов жилищных сертификатов могли выступать только юридические лица, зарегистрированные на территории России, имеющие права заказчика на строительство жилья.

Программы выпуска жилищных сертификатов имели очень ограниченный успех, и в настоящее время о них практически ничего не слышно. На федеральном уровне принят закон об ипотеке залоге недвижимости. Он не предусматривает создание специальных ипотечных банков. Однако в нем говорится об особом инструменте финансирования ипотечного кредита - закладной.

Удивительно, но факт! Инвестиционная деятельность предполагает покупку неулучшенногого массива земли, удержание его в течение определенного периода времени и последующую продажу в момент роста цен.

Авторы закона сочли возможным превратить закладную в самостоятельную ценную бумагу - в документ, который фактически дублирует или заменяет договор ипотеки закладное свидетельство. Введение этой конструкции, по замыслам авторов закона, должно интегрировать рынок недвижимости с фондовым рынком и способствовать развитию в России вторичного рынка ипотечных кредитов.

Еще по теме Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования:

У этой конструкции есть много критиков. В данный момент сложно сказать, к чему приведет возможное появление подобной новой ценной бумаги на рынке пока этого не произошло.

Однако фактом является то, что зарубежная практика по крайней мере, если иметь в виду основные страны , не знает такого инструмента. Закладное свидетельство в США не является свободно обращающимся документом.

Удивительно, но факт! Немецкая германская модель значительно отличается от американской.

В настоящее время разрабатывается проект федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Вероятно, это связано в первую очередь с тем, что именно представители "Фанни Мэй", подпитываемые средствами из программ помощи правительства США, проявляли наибольшую активность как консультанты российских банков.

С идеей создания организации, подобной "Фаннни Мэй", выступило российское правительство: Для успешного запуска программы предполагалось привлечь крупную сумму денег из США, которая, однако, предоставлена не была, и в настоящее время агентство хотя и функционирует, но далеко не в том виде, как было задумано. О выпуске ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, говорить рано.

Удивительно, но факт! В Германии система децентрализована.

Пока АИЖК только помогает объединить кредиты, выданные различными банками, в единый пул. Агентство производит рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых банками на средства, предоставляемые инвестиционным фондом США-Россия.

Фонд работает в рамках программы поддержки рыночных реформ, реализуемой американским правительством, и считает ипотечное жилищное кредитование одной из приоритетных областей своей деятельности. Его программа ипотечного кредитования началась в апреле г. Фонд создал специальную компанию Дельта-кредит, которая будет предоставлять долгосрочное финансирование российским коммерческим банкам. Опять же при содействии специалистов "Фанни Мэй" была разработана программа развития системы ипотечного кредита с созданием ОАО "Московское ипотечное агентство" МИА , с долей участия г.

Еще по теме Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций:

Однако, насколько нам известно, эти деньги так и не были получены и МИА пока не функционирует. Его обязанности возложены на "Банк Москвы". Уполномоченные банки - кредиторы в рамках московской программы: Хотелось бы обратить внимание на любопытный факт:



Читайте также:

  • Договор купле-продажи недвижимости кратко
  • Для охраны наследственного имущества нотариус